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Vendita di una casa al coniuge: 6 cose da sapere

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Di Giorgio Nadali

Se non credi come Oscar Wilde che "La base logica del matrimonio è il malinteso reciproco", non hai un contratto prematrimoniale (che in Italia non si usa, per carità!) e credi nell'amore imperituro potrebbe sorgerti in un momento di particolare trasporto romantico la geniale idea di vendere un asset importante come una delle tue residenze alla tua dolce metà. Prima di farlo tieni conto di sei cose: 

Separazione dei beni

In separazione dei beni il titolare dell’immobile è un solo coniuge. Il regime di separazione dei beni prima casa, prevede infatti la divisione del patrimonio di beni mobili e immobili. Questo regime è meglio chiederlo al momento del matrimonio. Il regime di separazione dei beni potrà essere richiesto anche in un secondo tempo, ma in questo caso occorrerà sostenere le spese notarili per redigere una convenzione alla presenza di die testimoni da allegare all’atto di matrimonio. La scelta del regime patrimoniale di separazione dei beni è un fenomeno in rapida crescita: nel 2019 riguardava il 72,8% dei matrimoni.

Comunione dei beni

In comunione dei beni l’immobile acquistato da un coniuge risulta già diviso al 50% tra i coniugi nel rogito. Solo i beni ereditati o donati rimangono di proprietà di uno solo dei coniugi. Senza l’autorizzazione dell’altro coniuge, un atto di compravendita può essere annullato entro un anno dalla stipula (art. 180 cc.)

In comunione dei beni si può vendere il proprio 50% dell’immobile al coniuge?

Sì. È una normale compravendita.

È consigliabile?

No. Perché sia in regime di comunione che di separazione dei beni la vendita della prima casa al coniuge suscita il sospetto (dato il rapporto di parentela dei coniugi) di intestazione fittizia per sottrarsi a creditori. La prova della simulazione spetta a chi agisce e può anche essere presunta. 

È possibile variare unilateralmente la comunione dei beni?

La legge prevede che la separazione dei beni possa essere richiesta anche da un solo coniuge. È detta separazione giudiziale normata dal dispositivo dell’art. 193 del Codice Civile. La separazione giudiziale dei beni può essere pronunziata in caso di interdizione o di inabilitazione di uno dei coniugi o di cattiva amministrazione della comunione. Può altresì essere pronunziata quando il disordine degli affari di uno dei coniugi o la condotta da questi tenuta nell'amministrazione dei beni mette in pericolo gli interessi dell'altro o della comunione o della famiglia, oppure quando uno dei coniugi non contribuisce ai bisogni di questa in misura proporzionale alle proprie sostanze e capacità di lavoro.

Vi sono agevolazioni fiscali?

La circolare del 12 agosto 2005, n. 38/E della Agenzia delle Entrate, ha chiarito che ai fini civilistici, in caso di acquisto compiuto da un solo coniuge in regime di comunione legale, anche l'altro coniuge, non intervenuto in atto, acquista la comproprietà del bene, in quanto il coacquisto si produce, automaticamente, ex lege, per effetto dell'articolo 177 del codice civile. Inoltre, ai fini fiscali, affinché l'agevolazione "prima casa" possa essere applicata in relazione all'intero immobile acquistato, è necessario che entrambi i coniugi rendano le dichiarazioni previste dalla citata nota II-bis. Si tratta, in particolare, della dichiarazione relativa alla non titolarità, esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione su altre case situate nel territorio del comune in cui si trova l'immobile da acquistare (lettera "b" della nota II-bis) e della dichiarazione relativa alla non titolarità, neppure per quote, sull'intero territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà, su altre case di abitazioni acquistate con le agevolazioni "prima casa"(lettera "c" della nota II-bis).

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