Andrea Corati: come è cambiato il mercato immobiliare durante la pandemia?

Articolo di giornalismo partecipativo pubblicato il 18/12/2021 in Economia da Jacopo Neri
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Jacopo Neri

La pandemia non ferma il mercato immobiliare. Al contrario i prezzi degli appartamenti, nelle grandi città, è cresciuto mediamente del 3,5%. E’ cambiato però il profilo degli acquirenti che si sono fatti più accorti nella scelta dei criteri e nella valutazioni delle criticità al momento della firma del contratto di compravendita. Abbiamo chiesto ad Andrea Corati, immobiliarista romano, alcuni consigli per valutare come scegliere correttamente una casa da comprare.

 

Dottor Corati, quale è il primo consiglio che si sente di dare a chi decide di comprare una casa?

Di scegliere in funzione della propria necessità temporale. Intendo dire che bisogna valutare in anticipo se l’immobile da acquistare è quello definitivo, se solo per un periodo oppure per fare un investimento.

 

Quali sono le spese “occulte” che un compratore tende a dimenticare quando si compra (spese generali del 10%, iva o imposte di registro, imposta catastale, caparra…)?

Molti non considerano le spese dell'atto di mutuo; altri non si rendono conto di quanto tanto, troppo, costino gli agenti immobiliari; poi c’è l’imposta di registro, altri ancora sono approssimativi sulle considerazioni relative alla ristrutturazione.

 

Il mutuo conviene, ma soprattutto come farlo e a quale scadenza?

Assolutamente si, oggi moltissimo; 25% mezzi propri, il resto da finanziare; idem per la ristrutturazione. Occorre comunque valutare, se il mutuo è trentennale, il tasso di interesse.

 

 Cosa significa fare i conti con l’Euribor?

Significa allinearsi alla crescita o alla decrescita dei tassi d'interesse bancario; ai piccoli imprenditori, ai professionisti ed ai commercianti lo consiglierei, anche se con delle opzioni con tetto per conversione a tasso fisso; ai dipendenti assolutamente no.

 

Quali sono le spese extra o impreviste che si possono presentare?

L'aumento della rata di mutuo, soprattutto nella prima metà del periodo del finanziamento, può mettere in crisi lo stile di vita del mutuatario.

 

Perchè chi compra perde spesso il senso di cosa sia “caro” e cosa significa “economico”? Come tutelarsi?

Specialmente durante le ristrutturazioni è possibile stravolgere il budget preventivato; se non c'è un professionista di fiducia a supervisionare il tutto la ristrutturazione può avere risvolti drammatici sia nei costi che nei tempi.

 

E’ utile negoziare? Esistono dei trucchi per farlo?

"Everything is negotiable", questo l'ho imparato dal signor Tomas Hoffman, durante una trattativa a Miami nel 2003; Quindi si, è utile negoziare, ma nel caso dei privati che si accingono a comprar casa, la cosa più utile è trovare l'asset migliore; se l'arco temporale di rivendita non è breve, anche un acquisto che non sembra un affare verrà premiato dal tempo se ha prediletto la qualità. I trucchi ci sono, ma implicano dei rischi e i rischi è meglio lasciarli agli addetti ai lavori, ai privati consiglio trattative semplici e soprattutto di scegliere con cura mediatori e professionisti vari, io sono estremamente diffidente con tutti, ma soprattutto con gli agenti immobiliari, per questo cerco sempre di avvalermi di quei pochi di mia fiducia.

 

I prezzi continueranno a crescere o ci sono delle differenze geografiche?

La crescita è proporzionale alla domanda, che è proporzionale all'offerta; C'è voglia di case migliori a prescindere dallo standard di partenza, c'è bisogno di monetizzare, c'è un'intelligente corsa alle ristrutturazioni, ma ci sono anche zone che non vedranno i benefici di questa ripresa immobiliare. Ci sono zone d'Italia dove ho ancora terreni che probabilmente vedranno ragione tra vent'anni...

 

Infine una domanda terra terra: qual'è la migliore “esposizione” degli affacci rispetto al sole?

Quella con la vista migliore...

 

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